JAKARTA – Kinerja emiten di sektor properti masih dibayang-bayangi oleh tingkat suku bunga yang tinggi. Hal tersebut tercermin dari IDX Properties and Real Estate yang tercatat mengalami penurunan sebesar 29,65% sejak awal tahun hingga saat ini atau year to date (YTD).
Sebagai pembanding, Indeks Harga Saham Gabungan (IHSG) juga mencatatkan penurunan sebesar 24,62% secara YTD sampai dengan Jumat (28/8/2026).
Penurunan harga saham di sektor properti ini terjadi usai Bank Indonesia (BI) memutuskan untuk mempertahankan suku bunga acuan di level 5,75%.
Investment Analyst Infovesta Kapital Advisori Ester Mulyani menilai terdapat tiga faktor utama yang menyebabkan tekanan pada sektor properti.
Pertama, pasar saham di Indonesia secara keseluruhan memang berada dalam kondisi risk-off serta mengalami de-rating yang terbilang cukup dalam sepanjang tahun 2026.
Kedua, tekanan pada sektor properti semakin bertambah akibat kenaikan BI rate dari posisi 4,75% di awal tahun menjadi 5,75% sejak Juni yang kemudian kembali dipertahankan pada RDG 18-19 Agustus 2026.
“Jadi walaupun keputusan Agustus adalah menahan suku bunga, level suku bunganya tetap 100 basis poin (bps) lebih tinggi dibandingkan awal tahun,” ujarnya sebagaimana dilansir dari berita sumber.
Ketiga, koreksi yang sangat dalam menimpa beberapa saham berkapitalisasi besar dan high-beta, utamanya saham PT Pantai Indah Kapuk Dua Tbk (PANI) serta PT Bangun Kosambi Sukses Tbk (CBDK).
Saham PANI menjadi salah satu penekan yang paling terlihat jelas di pasar. Harga PANI yang berada pada kisaran Rp 12.400 per saham di akhir 2025 merosot ke level Rp 5.925 per saham pada 28 Agustus 2026, atau terkoreksi melebihi 50%.
Sementara itu, saham CBDK turut merosot dari kisaran Rp 8.750 per saham menjadi Rp 3.800 per saham, sehingga terkoreksi sebesar 56,57% secara YTD.
Koreksi pada kedua saham tersebut jauh melampaui pengembang konvensional dan dipengaruhi oleh valuation normalization atau normalisasi valuasi saham.
“Ini mengingat sebelumnya saham-saham tersebut diperdagangkan dengan premium yang cukup tinggi terhadap sektor,” paparnya sebagaimana dilansir dari berita sumber.
Berdasarkan situasi tersebut, Ester menilai BI rate belum kehilangan keterkaitannya dengan pergerakan saham properti. Hal ini dikarenakan fokus pasar saat ini tidak sebatas pada keputusan menahan bunga di satu rapat, melainkan pada arah pergerakan suku bunga (rate path) ke depan.
Keputusan menahan BI rate di level 5,75% sebatas menahan penambahan tekanan dan belum menjadi stimulus baru. Pendorong utama yang lebih kuat bagi sektor properti baru akan hadir jika pasar yakin siklus kenaikan bunga telah usai serta BI memiliki ruang pemangkasan yang diteruskan ke bunga KPR.
“Hal ini penting karena sekitar 70,05% pembelian rumah primer masih menggunakan fasilitas KPR,” ungkapnya sebagaimana dilansir dari berita sumber.
Di sisi lain, Analis Maybank Sekuritas Indonesia Kevin Halim menilai bahwa walau suku bunga BI ditahan pada Agustus, level saat ini masih mencerminkan iklim suku bunga tinggi.
Kondisi tersebut menjadi sentimen negatif bagi emiten sektor properti, ditambah lagi dengan tingginya ketidakpastian ekonomi global.
“Ditambah lagi, permintaan terhadap properti juga belum pulih, sehingga menekan kinerja pendapatan prapenjualan (presales) dari developer,” ujarnya sebagaimana dilansir dari berita sumber.
Ester berpandangan bahwa prospek kinerja operasional emiten properti pada semester II 2026 berpeluang lebih baik daripada semester I, meski pemulihannya akan berlangsung secara selektif.
Faktor pendorongnya antara lain kehadiran insentif PPN DTP 100% sepanjang 2026 bagi harga jual sampai Rp 2 miliar atas rumah atau apartemen berharga maksimal Rp 5 miliar.
Selain insentif pajak, kebijakan loan to value (LTV) serta financing to value (FTV) hingga 100% masih berlaku sampai penghujung tahun 2026.
“Kombinasi tersebut cukup membantu affordability dan penjualan produk ready stock,” ungkapnya sebagaimana dilansir dari berita sumber.
Akan tetapi, capaian kinerja antar-emiten terbilang sangat bervariasi. Secara operasional, PANI menonjol dari sisi pertumbuhan fundamental melalui marketing sales semester I sekitar Rp 1,9 triliun (naik 66% YoY), pendapatan tumbuh 78% menjadi Rp 2,9 triliun, dan laba bersih melesat 484% menjadi Rp 1,7 triliun.
“Perusahaan dengan pertumbuhan pendapatan paling agresif justru mengalami salah satu koreksi harga saham terbesar tahun ini,” katanya sebagaimana dilansir dari berita sumber.
Untuk pengembang yang lebih matang, PT Bumi Serpong Damai Tbk (BSDE) masih cukup solid dari sisi presales dengan capaian marketing sales semester I sekitar Rp 5,12 triliun (51% dari target Rp 10 triliun) atau naik 1% YoY.
Namun, pendapatan BSDE mengalami penurunan sebesar 26% dan laba bersih turun 53%, sehingga persoalan utamanya terletak pada pengakuan pendapatan (timing revenue recognition) dan proses serah terima.
PT Summarecon Agung Tbk (SMRA) menunjukkan daya tarik dari sisi momentum penjualan dengan presales semester I naik 17% menjadi Rp 2,5 triliun, walau laba bersih masih turun 34% akibat beban pembiayaan yang tinggi.
Adapun PT Ciputra Development Tbk (CTRA) membukukan presales sekitar Rp 4,7 triliun (turun 18% YoY) dan laba turun 11%, sehingga pemulihannya perlu dipastikan kembali pada semester II-2026.
Untuk kategori yang lebih defensif, PT Pakuwon Jati Tbk (PWON) lebih unggul berkat sokongan pendapatan berulang (recurring income) dari mal, hotel, serta perkantoran.
“Recurring revenue semester I tumbuh sekitar 7% menjadi Rp2,89 triliun, sehingga sensitivitas PWON terhadap siklus penjualan rumah relatif lebih rendah dibandingkan pure residential developer,” paparnya sebagaimana dilansir dari berita sumber.
Pada kesempatan terpisah, Kevin menyatakan bahwa pendorong positif bagi emiten properti diperkirakan belum akan muncul hingga akhir tahun 2026.
“Namun katalis akan berubah menjadi lebih positif ketika tekanan terhadap rupiah menurun dan kondisi ekonomi global membaik, sehingga membuka ruang untuk BI menurunkan suku bunga,” paparnya sebagaimana dilansir dari berita sumber.
Atas dasar pertimbangan tersebut, Kevin merekomendasikan beli untuk BSDE, CTRA, PWON, dan SMRA dengan target harga masing-masing Rp 1.050 per saham, Rp 850 per saham, Rp 430 per saham, dan Rp 470 per saham.
