JAKARTA – Kinerja emiten properti masih dibayangi oleh tingkat suku bunga yang tinggi. Kondisi ini membuat IDX Properties and Real Estate mengalami penurunan sebesar 29,65 persen sejak awal tahun atau year to date (YTD).

Sebagai pembanding, Indeks Harga Saham Gabungan (IHSG) tercatat mengalami penurunan sebesar 24,62 persen secara YTD hingga Jumat (28/8/2026).

Pelemahan saham pada sektor properti ini terjadi setelah Bank Indonesia (BI) memutuskan untuk mempertahankan suku bunga acuan di angka 5,75 persen.

Investment Analyst Infovesta Kapital Advisori Ester Mulyani menjelaskan bahwa terdapat tiga faktor utama yang memicu tekanan di sektor properti.

Faktor pertama adalah pergerakan pasar saham Indonesia secara umum yang mengalami kondisi risk-off serta de-rating yang cukup signifikan pada tahun 2026.

Faktor kedua, tekanan pada sektor properti kian bertambah lantaran BI rate melonjak dari 4,75 persen pada awal tahun menjadi 5,75 persen sejak Juni dan ditahan pada RDG 18-19 Agustus 2026.

"Jadi walaupun keputusan Agustus adalah menahan suku bunga, level suku bunganya tetap 100 basis poin (bps) lebih tinggi dibandingkan awal tahun," ujarnya sebagaimana dilansir dari berita sumber.

Faktor ketiga, penurunan nilai yang sangat tajam menimpa sejumlah saham berkapitalisasi besar dan high-beta, terutama saham PT Pantai Indah Kapuk Dua Tbk (PANI) serta PT Bangun Kosambi Sukses Tbk (CBDK).

Saham PANI menjadi salah satu beban pemberat yang paling tampak. Harga saham PANI yang sebelumnya berada di level Rp 12.400 per saham pada akhir 2025 merosot hingga Rp 5.925 per saham pada 28 Agustus 2026, atau mengalami koreksi lebih dari 50 persen.

Sementara itu, saham CBDK turut merosot dari posisi awal Rp 8.750 per saham menjadi Rp 3.800 per saham, yang berarti terkoreksi sebesar 56,57 persen secara YtD.

Penurunan kedua saham tersebut jauh lebih dalam bila dibandingkan dengan pengembang konvensional lain dan amat terpengaruh oleh faktor normalisasi valuasi saham (valuation normalization).

"Ini mengingat sebelumnya saham-saham tersebut diperdagangkan dengan premium yang cukup tinggi terhadap sektor," paparnya sebagaimana dilansir dari berita sumber.

Berdasarkan situasi itu, Ester menilai bahwa BI rate masih memiliki relevansi yang kuat terhadap pergerakan saham di sektor properti. Alasan utamanya adalah pasar saat ini tidak cuma mencermati keputusan menahan suku bunga dalam satu pertemuan rapat, melainkan memperhatikan arah kebijakan suku bunga (rate path) ke depan.

Keputusan menahan BI rate di level 5,75 persen sekadar menandakan bahwa tekanan tidak bertambah, namun belum mampu menjadi stimulus baru. Pendorong positif yang lebih kuat bagi sektor properti baru akan hadir jika pasar yakin bahwa tren kenaikan suku bunga telah berakhir dan BI mempunyai ruang untuk memangkas bunga yang nantinya diteruskan ke bunga KPR.

"Hal ini penting karena sekitar 70,05% pembelian rumah primer masih menggunakan fasilitas KPR," ungkapnya sebagaimana dilansir dari berita sumber.

Di sisi lain, Analis Maybank Sekuritas Indonesia Kevin Halim menilai bahwa kendati suku bunga BI pada bulan Agustus ditahan, angka saat ini tetap mencerminkan tingginya tingkat suku bunga.

Kondisi tersebut terus menjadi sentimen negatif bagi emiten di sektor properti, ditambah lagi dengan tingginya ketidakpastian kondisi ekonomi global yang belum mereda.

"Ditambah lagi, permintaan terhadap properti juga belum pulih, sehingga menekan kinerja pendapatan prapenjualan (presales) dari developer," ujarnya sebagaimana dilansir dari berita sumber.

Ester berpandangan bahwa prospek kinerja operasional para emiten properti pada semester II 2026 berpeluang tampil lebih baik ketimbang semester I, walau proses pemulihannya diprediksi berlangsung secara selektif.

Faktor pendorongnya mencakup pemberian insentif PPN DTP 100 persen sepanjang tahun 2026 bagi unit dengan harga jual hingga Rp 2 miliar atas rumah/apartemen berharga maksimal Rp 5 miliar.

Selain itu, skema kebijakan loan to value (LTV) serta financing to value (FTV) hingga 100 persen tetap diberlakukan sampai dengan akhir tahun 2026.

"Kombinasi tersebut cukup membantu affordability dan penjualan produk ready stock," ungkapnya sebagaimana dilansir dari berita sumber.

Kendati demikian, catatan kinerja di antara emiten memperlihatkan perbedaan yang cukup signifikan. Dari sudut pandang operasional, PANI tampil amat menonjol lewat pertumbuhan fundamentalnya, di mana marketing sales semester I mencapai sekitar Rp 1,9 triliun atau melonjak 66 persen YoY, pendapatan naik sekitar 78 persen menjadi Rp 2,9 triliun, dan laba bersih melesat sekitar 484 persen hingga Rp 1,7 triliun.

"Perusahaan dengan pertumbuhan pendapatan paling agresif justru mengalami salah satu koreksi harga saham terbesar tahun ini," katanya sebagaimana dilansir dari berita sumber.

Bagi emiten pengembang yang sudah lebih matang, PT Bumi Serpong Damai Tbk (BSDE) masih mencatatkan presales yang tergolong solid dengan marketing sales semester I sekitar Rp 5,12 triliun atau 51 persen dari target Rp 10 triliun, naik tipis 1 persen YoY.

Akan tetapi, pendapatan BSDE mengalami penurunan sekitar 26 persen dan laba bersihnya terkoreksi sekitar 53 persen, sehingga kendala utamanya berada pada aspek waktu pengakuan pendapatan (timing revenue recognition) serta proses serah terima unit, bukannya akibat penurunan penjualan baru.

PT Summarecon Agung Tbk (SMRA) menunjukkan daya tarik tersendiri pada tren penjualan. Penyebabnya adalah angka presales semester I naik kisaran 17 persen mencapai Rp 2,5 triliun, kendati laba bersihnya masih turun sekitar 34 persen yang dipicu oleh beban pembiayaan yang tinggi.

Sementara itu, PT Ciputra Development Tbk (CTRA) membukukan nilai presales sebesar Rp 4,7 triliun atau mengalami penurunan sekitar 18 persen YoY dan laba bersihnya terkoreksi sekitar 11 persen, sehingga tren pemulihannya masih perlu dipastikan pada semester II-2026.

Untuk kategori emiten bersikap lebih defensif, PT Pakuwon Jati Tbk (PWON) berpotensi tampil lebih unggul karena sebagian besar bisnisnya disokong oleh pendapatan berulang (recurring income) dari pusat perbelanjaan, hotel, serta area perkantoran.

"Recurring revenue semester I tumbuh sekitar 7% menjadi Rp2,89 triliun, sehingga sensitivitas PWON terhadap siklus penjualan rumah relatif lebih rendah dibandingkan pure residential developer," paparnya sebagaimana dilansir dari berita sumber.

Di sisi lain, Kevin menerangkan bahwa indikator pendorong positif untuk emiten properti diprediksi belum akan muncul hingga penghujung tahun 2026.

"Namun katalis akan berubah menjadi lebih positif ketika tekanan terhadap rupiah menurun dan kondisi ekonomi global membaik, sehingga membuka ruang untuk BI menurunkan suku bunga," paparnya sebagaimana dilansir dari berita sumber.

Kevin pun memberikan rekomendasi beli untuk saham BSDE, CTRA, PWON, dan SMRA dengan patokan target harga masing-masing senilai Rp 1.050 per saham, Rp 850 per saham, Rp 430 per saham, dan Rp 470 per saham.